Jan
Thủ tục mới nhất 2024 khi ghi thêm tên người khác không phải vợ hoặc chồng vào sổ đỏ
19/08/2024 03:27:07
Cho tôi hỏi, tôi có góp vốn đầu tư cùng một người nữa, hiện tại tôi đang đứng tên trên sổ đỏ thì có thể bổ sung thêm tên người góp vốn trên sổ đỏ được không? Điều kiện và hồ sơ ghi thêm tên người khác vào sổ đỏ được quy định như thế nào?
Có thể bổ sung thêm người đứng tên trên sổ đỏ đã cấp không?
Khi đã đứng tên trên sổ đỏ, việc bổ sung người khác lên sổ đỏ là thủ tục đăng ký biến động quyền sử dụng đất, được quy định tại Điều 133 Luật Đất đai 2024, cụ thể như sau:
“Điều 133. Đăng ký biến động 1. Đăng ký biến động được thực hiện đối với trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà có thay đổi sau đây: i) Thay đổi quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do chia, tách, hợp nhất, sáp nhập, chuyển đổi mô hình tổ chức hoặc sự thỏa thuận của các thành viên hộ gia đình hoặc của vợ và chồng hoặc của nhóm người sử dụng đất chung, nhóm chủ sở hữu tài sản chung gắn liền với đất;” |
Như vậy, Bạn hoàn toàn cỏ quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bổ sung thêm tên người sở hữu trên sổ đỏ. Căn cứ các quy định tại Điều 133, tùy theo yêu cầu của bạn, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp hoặc cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu.
Ai là người giữ Sổ đỏ khi mua chung đất?
Căn cứ khoản 2 Điều 135 Luật Đất đai 2024, mỗi người đứng tên Sổ đỏ sẽ được cấp 01 Sổ. Trường hợp những người này có yêu cầu thì sẽ được cấp chung một sổ cho người đại diện. Cụ thể quy định như sau:
“Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung tài sản gắn liền với đất thì cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; trường hợp những người có chung quyền sử dụng đất, chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất có yêu cầu thì cấp chung 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.” |
Ngoài ra, khi nhiều người sở hữu có yêu cầu cấp chung 01 Sổ đỏ, thì yêu cầu đó cần lập thành một văn bản thỏa thuận, để cơ quan nhà nước có căn cứ cấp sổ dựa trên văn bản thỏa thuận đó. Điều này quy định chi tiết tại điểm d khoản 2 Điều 12 Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:
“Đối với trường hợp thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người chung quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (gọi chung là nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất) thì thể hiện đầy đủ tên của những người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định tại các điểm a, b, c và d khoản này, trừ trường hợp quyền sử dụng đất xây dựng nhà chung cư. Trường hợp nhóm người sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất có thỏa thuận cử người đại diện đứng tên trên Giấy chứng nhận thì thể hiện thêm thông tin về văn bản thỏa thuận;” |
Một trong những người đứng tên chung Sổ đỏ nhưng không muốn bán thì xử lý như thế nào?
Như đã phân tích ở trên, căn cứ các quy định pháp luật liên quan, các đồng sở hữu Sổ đỏ trong trường hợp này là sở hữu chung theo phần.
Khi cùng đầu tư kinh doanh, việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất chung thì phải được sự đồng ý bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực của tất cả những người có chung quyền sử dụng đất.
Tuy nhiên, thực tế không ít những trường hợp bất đồng quan điểm dẫn đến tình trạng khi muốn chuyển nhượng nhưng một hoặc một số người không đồng ý thì phải tách thửa để chuyển nhượng phần đất của mình. Nội dung này được quy định rõ như sau:
Điểm b khoản 2 Điều 27 Luật Đất đai 2024: Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện đăng ký biến động hoặc tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này. Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì các thành viên cùng nhau thực hiện hoặc ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.” |
Trường hợp không đủ diện tích tách thửa thì các bên có thể áp dụng quy định tại Bộ luật Dân sự như sau:
"Điều 218. Định đoạt tài sản chung 1. Mỗi chủ sở hữu chung theo phần có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình. 2. Việc định đoạt tài sản chung hợp nhất được thực hiện theo thỏa thuận của các chủ sở hữu chung hoặc theo quy định của pháp luật. 3. Trường hợp một chủ sở hữu chung theo phần bán phần quyền sở hữu của mình thì chủ sở hữu chung khác được quyền ưu tiên mua. Trong thời hạn 03 tháng đối với tài sản chung là bất động sản, 01 tháng đối với tài sản chung là động sản, kể từ ngày các chủ sở hữu chung khác nhận được thông báo về việc bán và các điều kiện bán mà không có chủ sở hữu chung nào mua thì chủ sở hữu đó được quyền bán cho người khác. Việc thông báo phải được thể hiện bằng văn bản và các điều kiện bán cho chủ sở hữu chung khác phải giống như điều kiện bán cho người không phải là chủ sở hữu chung". |
Các loại thuế, phí khi đăng ký biến động bổ sung
Từ 01/01/2015, áp dụng một mức thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng từng lần đối với chuyển nhượng bất động sản thay cho thực hiện 02 phương pháp tính thuế trước đây.
Trường hợp hai hoặc nhiều người góp tiền mua chung một thửa đất nếu làm thủ tục mua bán, chuyển nhượng ban đầu có ghi bên nhận chuyển nhượng gồm hai hoặc nhiều người góp tiền trong Hợp đồng công chứng thì giấy chứng nhận sẽ cấp đứng tên tất cả mọi người, khi làm thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho bên nhận chuyển nhượng chỉ phải nộp 2 khoản tiền sau:
- Một là, khoản tiền thuế thu nhập cá nhân do bên chuyển nhượng chịu 2% của giá chuyển nhượng ghi trong HĐ hoặc theo bảng giá nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn bản giá (Căn cứ điểm e khoản 7 Điều 2 của Luật số 71/2014/QH13 Luật sửa đổi, bổ sung các luật về thuế năm 2014; căn cứ điểm c mục 1.2 Công Văn số 17526/BTC-TCT của Bộ Tài chính ngày 01/12/2014)
- Hai là, khoản tiền lệ phí trước bạ do bên nhận chuyển nhượng chịu 0,5% của giá chuyển nhượng ghi trong HĐ hoặc theo bảng giá nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn bản giá (Căn cứ khoản 1 Điều 3, Điều 8 Nghị định 10/2022/NĐ-CP)
Trên thực tế khi hai hay nhiều người góp tiền mua chung một thửa đất, lúc đầu chỉ để một người đứng ra làm thủ tục dẫn đến việc nhiều người góp tiền nhưng chỉ có 1 người đứng tên trên giấy chứng nhận QSDĐ.
Sau này những người còn lại muốn cùng đứng trên giấy chứng nhận QSDĐ thì lại phải làm một bước đăng ký biến động quyền sử dụng đất. Thủ tục này nếu làm theo thủ tục thông thường mà ký lại giấy tờ thì không khác gì người đại diện tứng tên giấy chứng nhận QSDĐ bán lại một phần quyền sử dụng đất cho những người còn lại.
Ví dụ: Nếu muốn ghi thêm một người vào giấy chứng nhận với tỉ lệ tiền góp là 50%, thỉ để làm thủ tục đăng ký biến động sẽ phải nộp tổng 2,5% giá trị của ½ thửa đất ghi trong HĐ hoặc theo bảng giá nhà nước nếu giá hợp đồng thấp hơn bản giá (không phụ thuộc vào thu nhập của người cần ghi thêm tên vào giấy chứng nhận QSDĐ).
Bài viết này chỉ nhằm mục đích cung cấp các thông tin chung và không nhằm cung cấp bất kỳ ý kiến tư vấn pháp lý cho bất kỳ trường hợp cụ thể nào. Các quy định pháp luật được dẫn chiếu trong nội dung bài viết có hiệu lực vào thời điểm đăng tải bài viết nhưng có thể đã hết hiệu lực tại thời điểm bạn đọc. Do đó, chúng tôi khuyến nghị bạn luôn tham khảo ý kiến của luật sư trước khi áp dụng.