News Detail

Luật mới đã bãi bỏ quy định về khung giá đất

Đây được xem là một trong những điểm mới quan trọng nhất của luật sửa đổi lần này, theo đó, giá đất sẽ được tính toán dựa trên các căn cứ sau:

Mục đích sử dụng đất được đưa ra định giá; theo thời hạn sử dụng đất; thông tin đầu vào để xác định giá đất theo các phương pháp định giá đất; các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất; quy định của các pháp luật có liên quan tại thời điểm định giá.

Về cơ bản những người sở hữu đất sẽ có lợi hơn, doanh nghiệp cũng sẽ dễ dàng hơn để giải phóng mặt bằng theo cơ chế thị trường, tuy nhiên chi phí GPMB chắc chắn sẽ tăng lên do giá đất được xác định lại có xu hướng tăng mạnh.

Nghị định số 12/2024/NĐ-CP và Dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định về giá đất hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung phù hợp, đáp ứng được yêu cầu tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn.

Bãi bỏ quy định về khung giá đất - Xóa bỏ chênh lệch giá thật, giá ảo

Tuy nhiên, nội dung của phương pháp định giá đất còn có những bất cập do chưa tính đúng, tính đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. 

Các phương pháp định giá này cũng còn tồn tại nhiều khúc mắc. Đơn cử, phương pháp thặng dư cũng cần phải được tính toán thêm và phương pháp so sánh cũng cần được xem xét lại, đặc biệt là ở khoản chi phí hao mòn, khấu hao, cụ thể:

Việc quy định không tính chi phí tiền sử dụng đất vào tổng chi phí đầu tư, mà chỉ cho phép tính chi phí phát triển bất động sản trên đất sau khi có đất, là tính thiếu một khoản chi phí khá lớn. Mặt khác, việc không tính chi phí đầu vào khác hình thành tổng chi phí cũng là một khiếm khuyết trong dự thảo. 

Còn đối với phương pháp so sánh, nghị định quy định tính cả hai loại chi phí ‘hao mòn, khấu hao’ để trừ khỏi giá trị xây dựng mới tài sản nhằm tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất. Cách dự thảo quy định sẽ dẫn đến cách hiểu phải tính cả hai loại chi phí này, trong khi hao mòn và khấu hao hoàn toàn khác nhau về bản chất.

Phương pháp định giá đất chưa chuẩn xác sẽ ảnh hưởng rất lớn để việc xây dựng các dự án, làm hạn chế nguồn cung ra thị trường. Theo báo cáo mới đây từ Bộ Xây dựng, trong quý I/2024, chỉ có 19 dự án nhà ở thương mại mới được cấp phép.

Tìm ra giá trị hiện tại của tài sản gắn liền với đất

Một số quy định trong Luật Đất đai 2024 đang chồng chéo lên nhau, khi các trường hợp sử dụng đất kết hợp với thương mại, dịch vụ phải lập phương án sử dụng đất trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

Tuy nhiên, một số trường hợp sử dụng đất đa mục đích không cần phải lập phương án sử dụng đất kết hợp trình cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và không phải thực hiện đăng ký đất đai.

Do đó, các doanh nghiệp cũng không rõ, liệu có phải dự thảo đang quy định các trường hợp ngoại lệ của các trường hợp theo Luật Đất đai 2024 hay không. Điều này gây ra thắc mắc cho doanh nghiệp và có thể phát sinh vướng mắc trong quá trình thực hiện.

Hoạt động đầu tư của các nhà phát triển, các chủ đầu tư rất nhiều công đoạn vất vả, công phu, đất đai, chi phí đất là những cái rất quan trọng. Không thể bỏ ra ngoài trong vấn đề tính chi phí cho các dự án sẽ khiến chủ đầu tư không có nguồn để bù đắp. Đồng thời, việc khan hiếm nguồn cung là một trong những nguyên nhân đẩy giá bán nhà đất, chung cư tăng cao.

Tư vấn bởi Luật sư Lê Thị Lộc

Công ty luật TNHH Biglaw LH

Điện thoại 0987951488